4. Comparaison des diverses évaluations du nombre de ... - CGEDD

MINISTÈRE DE L'ÉCOLOGIE, DE L'ÉNERGIE,
DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DE L'AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE CONSEIL GENERAL DE L'ENVIRONNEMENT ET DU DEVELOPPEMENT DURABLE Diverses évaluations du nombre de transactions de logements anciens
Note pour le conseil scientifique des indices Notaires-INSEE
Version 35 - Juillet 2008[1]
J.Friggit - CGEDD/S2
Résumé
La comparaison des diverses sources fait apparaître certaines incohérences.
On ne voit pas de raison, pour l'instant, de modifier la méthode de calcul
des montants de transactions à partir desquels est calculée la valeur du
parc de référence des indices Notaires-INSEE. *
* * La présente note compare diverses évaluations du nombre de transactions (au
sens de mutations à titre onéreux) de logements (appartements[2] et
maisons) anciens[3].
L'objectif est double.
- Les indices Notaires-INSEE agrégés sont des moyennes d'indices locaux
pondérées par le montant des transactions de logements anciens pendant
la période de référence. Les bases de données notariales n'étant pas
exhaustives, il est nécessaire d'estimer ces montants de transactions.
Cela entraîne une estimation des nombres de transactions de logements
anciens. La comparaison des résultats obtenus avec ceux d'autres
estimations permet de tester leur pertinence.
- Il serait intéressant de publier, parallèlement aux indices Notaires-
INSEE, des nombres de transactions (« volumes »). Ce n'est possible
que si l'on dispose d'une évaluation suffisamment sûre.
PLAN 1. Sources primaires 3
1.1. Existan 5
1.2. DGI - MEDOC 5
1.3. DGI - Fidji 5
1.4. DGI - annuaire statistique 7
1.5. « Enquête permanente » de la CINP 7
1.6. Bases notariales 8
1.7. Base de données de la FNAIM 10
1.8. Filocom 10
1.9. Enquête logement 12
1.10. Enquête patrimoine 13
1.11. Banque de France - crédits nouveaux à l'habitat 13
1.12. Observatoire du financement du logement 14
2. Comparaison des sources primaires 17
2.1. Comparaison Fidji / MEDOC 19
2.2. Comparaison annuaire statistique de la DGI / MEDOC et Fidji 19
2.3. Comparaison bases notariales / Fidji 19
2.4. Comparaison bases notariales / MEDOC 22
2.5. Comparaison « enquête permanente » CINP / Fidji 23
2.6. Comparaison de l'enquête logement et de l'enquête patrimoine 24
3. Évaluations du nombre de transactions de logements anciens 25
3.1. Existan 25
3.2. Rapprochement bases notariales - enquête permanente de la CINP 25
3.3. Rapprochement bases notariales - MEDOC 25
3.4. FNAIM 26
4. Comparaison des diverses évaluations du nombre de transactions de
logements anciens 27
4.1. Comparaison entre d'une part Existan et d'autre part le rapprochement
bases notariales - MEDOC 27
4.2. Comparaison entre d'une part le rapprochement bases notariales -
« enquête permanente » et d'autre part le rapprochement bases notariales -
MEDOC 27
4.3. Comparaison entre d'une part l'effectif diffusé par la FNAIM et
d'autre part le rapprochement bases notariales - MEDOC 30
4.4. Comparaisons avec Filocom 31
4.5. Comparaisons avec l'enquête logement 36
4.6. Comparaison avec Filocom et l'enquête logement 36
4.7. Comparaisons avec l'état des crédits nouveaux à l'habitat de la
Banque de France 38
4.8. Comparaisons avec l'Observatoire du financement du logement 39
5. Conclusion 40
5.1. La comparaison des diverses sources fait apparaître certaines
incohérences 40
5.2. Le rapprochement bases notariales-MEDOC semble pour l'instant la
moins mauvaise méthode d'évaluation du nombre de mutations à titre onéreux
de logements anciens 40
5.3. Perspectives 40 Annexes
Annexe 1 - Mise en relation de l'acheteur et du vendeur : parts de marché
pour les résidences principales occupées par leur propriétaire, selon les
enquêtes logement
43
Annexe 2 - Répartition des mutations à titre gratuit et à titre onéreux par
âge du vendeur et âge de l'acheteur, selon Filocom et les bases de données
notariales
44
Annexe 3 - Répartition des mutations à titre onéreux par statut
d'occupation 46 Sources primaires On a répertorié douze sources primaires pouvant contribuer à l'évaluation
du nombre de transactions de logements anciens.
Le tableau 1 les compare. La diversité de leurs périmètres complique leur
rapprochement. Tableau 1 : comparaison des sources primaires |Source |Distingue|Distingue|
|primaire |les |les taux |
| |logements|à 3,6% et|
| |anciens |0,6% |
|Taux à |1 195 520|1 181 138|
|3,60% | | |
|Taux à |371 308 |395 582 |
|0,60% | | |
|Total |1 566 828|1 576 720|
NB : Fidji couvre les DOM mais ne couvre pas l'Alsace Moselle.
Tableau 3 : nombre et montant des transactions présentes dans Fidji, tous
types de biens confondus, par département en Ile-de-France [pic]
1 DGI - annuaire statistique La DGI (bureau M2) publie dans son annuaire statistique depuis plusieurs
années des nombres et des montants de mutations d'immeubles à titre
onéreux. Ils sont extraits de MEDOC comme la source décrite au § 1.2, mais
selon une exploitation différente. Pour éviter toute confusion, on
réservera l'appellation de « MEDOC » à la source décrite au § 1.2.
Ils couvrent l'ensemble de la France, DOM compris.
Ils portent sur l'ensemble des mutations soumises à enregistrement, y
compris les inscriptions d'hypothèques, tous types de biens confondus et
tous régimes (droits de mutation à 3,60%, droits de mutation à 0,60% et
inscriptions d'hypothèques à 0,60%) confondus, par département et par
année.
Comme MEDOC et Fidji, cette source inclut, pour le taux à 0,60%, des
mutations à titre gratuit.
Le département mentionné est celui de la conservation des hypothèques (qui
est le plus souvent mais pas toujours celui du bien).
Cette source est exhaustive. La forte volatilité dans le temps des nombres
de mutations dans certains départements (cf. par exemple tableaux 18)
soulève cependant certaines interrogations.
Le tableau 4 indique le nombre de mutations immobilières soumises aux
droits d'enregistrement et d'inscriptions d'hypothèques sur l'ensemble de
la France tel qu'il figure dans l'annuaire statistique de la DGI. Tableau 4 : nombre des mutations d'immeubles à titre onéreux soumises aux
droits d'enregistrement et des inscriptions d'hypothèques, France entière |Année|Nombre de |
| |mutations |
|2001 |1 542 799 |
|2002 |1 592 098 |
|2003 |1 653 451 |
|2004 |1 724 921 |
2 « Enquête permanente » de la CINP Cette enquête, menée par la Chambre Interdépartementale des Notaires de
Paris (CINP) exclusivement en Ile-de-France[9], décompte les actes portant
sur des ventes immobilières, étude notariale par étude notariale, tous
types de biens confondus (logements et non logements) et sans distinguer
les mutations relevant du taux à 3,60% de celles relevant du taux à 0,60%.
Elle est menée depuis 1990 au moins mais ne couvre l'ensemble de l'Ile-de-
France que depuis quelques années.
Le pourcentage des études qui répondent à cette enquête est très élevé
(tableau 5). Un redressement pour non exhaustivité est opéré en supposant
que le nombre moyen d'actes par étude est le même pour les études qui
répondent à l'enquête et pour celles qui ne répondent pas.
Lorsqu'une étude répond à l'enquête, on fait l'hypothèse qu'elle déclare
tous ses actes. Il est vraisemblable que cela est presque exact, mais cela
reste à vérifier (cf. § 2.5). Tableau 5 : taux de réponse à l' « enquête permanente » par département
d'exercice du notaire |Départemen|% des études notariales du département ayant répondu à |
|t |l'enquête en décembre 2004 |
|75 | 99% |
|77 | 90% |
|78 | 95% |
|91 | 96% |
|92 | 98% |
|93 | 97% |
|94 |100% |
|95 | 89% |
On peut extraire de cette enquête un nombre d'actes par département
d'exercice du notaire, sans distinction ni du type de bien (logement ou non
logement) ni du taux de droits de mutation applicable (0,60% ou 3,60%).
Pour l'année 2004 et sur l'ensemble de l'Ile-de-France, après redressement
pour non exhaustivité, ce nombre d'actes se monte à 243 502. 3 Bases notariales Alimentées par les actes de vente ou extraits d'actes de vente, les bases
de données notariales (une sur l'Ile-de-France gérée par la CINP, l'autre
sur la province gérée par Perval, filiale du CSN) contiennent de nombreuses
informations détaillées sur les transactions, y compris le type de bien
(appartement, maison, terrain, garage, local d'activités, bien agricole,
etc.), le prix de la transaction et l'assiette des droits de mutation[10].
Créées au début des années 1980, elles contiennent en juin 2006 9,4
millions d'enregistrements, dont 5,2 millions transactions d'appartements
et maisons anciens. Elles incorporent chaq