Rapport d'activité 2015 Table des matières 1. Introduction 4 1.1 Le ...

[pic] Rapport d'activité 2015
Table des matières 1. Introduction 4
1.1 Le mot du Président 4
1.2 Historique et objet social 5 2. Données sur les logements 6
2.1 Evolution du parc locatif 6
2.2 Ventilation géographique par taille 6
2.3 Répartition par partenaire et union des locataires 8
2.4 Nouveaux logements 8
2.5 Logements perdus 9
2.9 Vide locatif 10 3. Prospection et relations avec les propriétaires 11
3.1 Qualité du propriétaire et titulaire des droits réels 11
3.2 Types de contrat unissant l'AIS Quartiers au titulaire du droit réel
12 4. Locataires et candidats-locataires 13
4.1 Qui sont les locataires ? 13
4.2 Mouvements des locataires 16
4.2.1 Départs et mutations 16
4.2.2 Nouveaux locataires 17
4.3 Mode d'attribution et d'établissement des registres d'inscription 18
4.4 Accompagnement des locataires 18
4.5 Garanties locatives 19
4.6 Contentieux 19 5. Garages, bureaux, commerces, 21
6. Données de gestion techniques 22
6.1 Interventions techniques 22
6.1.1 Interventions réalisées par l'équipe des ouvriers 22
6.1.2 Interventions réalisées par des firmes externes 24
6.2 Rénovations et remises en état 24 7. Organisation interne et institutionnelle 26
7.1 Ressources humaines 26
7.2 Organisation de l'AIS Quartiers 27
7.3 Instances de l'AIS Quartiers ASBL 28
7.4 Cadre institutionnel de l'AIS Quartiers ASBL 28 8. Projets, collaborations et partenariats 30
8.1 Projets 30
8.2 Collaborations et partenariats 30 9. Finances 33
9.1 Etat général des finances 33
9.2 Contrôle des subsides et des dépenses éligibles 33
9.3 Créances locatives 33
9.4 Liquidités 34
9.5 Emprunts pour la rénovation d'immeubles 34
9.6 Parts de coopérateur dans LivingStones 34 10. Conclusion et perspectives 2016 36
1. Introduction
1. Le mot du Président
C'est le dernier « mot du Président » que j'écris en introduction du
rapport annuel de l'AIS Quartiers. Après plus de 3 ans de présidence, j'ai
la joie de quitter une association pleine de projets et d'avenir. En 3 ans
l'AIS Quartiers a connu une évolution importante : davantage de logements
mis à disposition des locataires, une situation financière assainie, des
partenariats diversifiés et raffermis et une ambition sociale renouvelée.
2015 a été une année dans la continuation des autres mais qui a vu des
évolutions importantes au plan interne et dans l'environnement politique du
secteur des agences immobilières sociales. Pêle-mêle, voici les événements qui ont marqués la vie de l'AIS Quartiers.
2015 a été une année riche en formation pour l'ensemble de l'équipe. Les
formations ont outillé le personnel de notre association pour faire face à
des situations difficiles de leur métier. Le changement prévu de nos outils
informatiques et plusieurs incidents informatiques (le serveur de la base
de données a crashé) ont causés de nombreux retards dans l'accomplissement
de certaines tâches notamment le suivi régulier des créances locatives.
Cela a été aggravé par une année où les absences pour maladie et accidents
ont été exceptionnellement élevées. Des négociations difficiles et pénibles
avec l'ULAC pour le transfert de logements, des discussions avec le
propriétaire d'un grand nombre de logements, la possibilité d'acheter un
bâtiment, des discussions fructueuses avec certaines unions des locataires
sur les collaborations techniques et l'accompagnement des locataires et la
publication sur le web de notre site internet, ont marqué l'année de leurs
empruntes.

Le 17 décembre 2015, l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-
Capitale organisant les agences immobilières sociales est entré en
application. Ce cadre juridique succède à celui de 2008. Il est le résultat
d'une action politique menée par une Ministre qui avait affiché son
intention d'encourager le développement des agences immobilières sociales.
Que retenir de ce nouveau texte ? Une évolution positive est l'instauration
de paliers de 10 logements dans l'évolution du subside forfaitaire. C'est
une ancienne revendication du secteur qui permet surtout au plus petites
AIS, de mieux croître. Dans le ton général de la nouvelle législation, il
est à déplorer une augmentation de la charge administrative en vue du
contrôle. Alors que nous demandions que le contrôle soit réfléchi en
fonction de la réalité de nos associations et du risque exceptionnel de
comportement inadéquat. Plusieurs dispositions portant sur le mécanisme du
subside variable font courir un risque de ne pas pouvoir récupérer le
différentiel locatif. Le plus grand défaut de ce nouveau texte est
cependant qu'il supprime la possibilité pour les AIS de prendre en gestion
des logements de moins de 26 m². Cela empêchera la prise en gestion de
studios qui correspond à une nécessité sociale forte : celles des personnes
seules en grande précarité. Ces surfaces peuvent être mises en location sur
le marché « normal » alors que ces studios ne bénéficient pas de la
garantie de qualité et de bas coût qu'offrent les agences immobilières
sociales. 1.2 Historique et objet social
A partir de 1975, des unions des locataires (UL) agissent pour que le droit
au logement et à l'habitat se réalise aussi pour les personnes les plus
démunies. Ces associations ont été fondées dans des quartiers où les
besoins sont les plus grands. Elles sont situées dans le « bas »
Schaerbeek, au Quartier Nord (Bruxelles), dans les Marolles (Bruxelles), à
Saint-Gilles, à Cureghem-Anderlecht et à Forest. Au fur et à mesure de leur
développement, elles ont conclu des accords avec des propriétaires pour
aider des familles à se loger.
Devant les problèmes techniques posés par la prise en charge de logements
et surtout de projets de plus en plus diversifiés de rénovation, les UL
décident en 1997 de fonder au sein de la FéBUL (la Fédération Bruxelloise
de l'Union pour le Logement) une cellule technique composée d'un architecte
et d'un gestionnaire technique et financier.
Fin 1998, à la suite de la mise en place d'une législation portant sur la
création des Agences Immobilières Sociales en Région Bruxelloise, les UL
fondent l'ASBL Agence immobilière sociale (AIS) Quartiers comme instrument
de gestion des logements qu'elles détenaient déjà ou à venir en vertu de
différents contrats (baux ordinaires, emphytéotiques, de rénovation...)
L'association a pour mission de permettre l'accès au logement locatif des
personnes en difficultés. Pour réaliser ses objectifs, l'AIS Quartiers
maintient, réintroduit ou crée, dans le circuit locatif, un maximum de
logements des secteurs public et privé.
A cet effet, l'AIS Quartiers intervient comme médiatrice entre les
bailleurs et des locataires. Elle conclut avec les bailleurs des contrats
de gestion ou des contrats de location d'immeubles ou de parties
d'immeubles.
C'est dans ce cadre que l'AIS Quartiers fonctionne. Elle a comme mission la
gestion locative, la prospection afin de prendre en gestion d'autres
logements et l'élaboration de projets visant à améliorer l'accès au
logement et d'augmenter la qualité du parc immobilier locatif bruxellois.
Elle conçoit son travail sur le terrain en partenariat avec les Unions de
Locataires, et quelques autres associations, qui assurent l'accompagnement
social. 2. Données sur les logements 2.1 Évolution du parc locatif : Au 31 décembre 2015, l'AIS Quartiers gérait un parc locatif de 239
logements répartis dans une septantaine d'immeubles différents. Il y a eu
20 départs et 57 arrivées pendant l'année. L'AIS Quartiers a donc géré 259
logements sur l'ensemble de l'année 2015. Une partie des pertes est due à
l'accord conclu avec l'ULAC. Hors cet accord, un propriétaire a vendu ses 5
appartements, un propriétaire a eu des problèmes avec l'administration pour
ses primes et a renoncé au mandat de gestion. Nous avons retiré un
appartement d'un immeuble d'un propriétaire car il ne correspond pas aux
normes.
Pour donner une idée plus exacte de ce que la gestion de l'ensemble du parc
représente, les chiffres indiqués dans ce rapport prennent en compte
l'ensemble des logements gérés durant l'année 2015, donc 259. Des
exceptions à cette règle seront indiquées. Il est nécessaire de signaler
que parmi ce parc, l'AIS Quartiers s'occupe de 63 logements qui sont en
rénovation par le propriétaire ou par l'AIS et dont la mise en location se
déroulera, si tout va bien, en 2016. Ce sont en quelque sorte des mandats
« dormants ». Ce chiffre est particulièrement élevé cette année-ci car ces
logements sont nombreux parmi ceux qui sont entrés dans le parc en gestion.
Ils exigent cependant un travail de la part de l'équipe de l'AIS
Quartiers, surtout si celle-ci est impliquée dans la rénovation. Si la
rénovation est prise en charge par le propriétaire, l'équipe assure un
travail de suivi plus léger mais important pour que le résultat soit de
qualité.
2.2 Ventilation géographique et par taille |code |localité |nombre de chambres|Total |% 2015|% 2014|% |
|postal | | |général | | |2013 |
| | |
| |nombre de chambre |Nombre | Nombre | % par nombre d